מחזור משכנתא הוא הפעולה היחידה שבה אפשר "להחזיר את הזמן" — לשנות תנאים של החלטות שלקחתם בעבר. הוא לא תמיד משתלם; יש עלויות (בעיקר עמלת פירעון מוקדם) שצריך להחסיר מהחיסכון. המדריך מסביר מתי כדאי, מה העלויות, ואיך מחשבים נקודת איזון.
מה זה מחזור משכנתא
מחזור הוא החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה, לרוב עם תנאים טובים יותר (ריבית נמוכה, תקופה שונה, תמהיל מסלולים מעודכן). אפשר מחזור פנימי (באותו בנק) או מחזור חיצוני (בנק חדש).
מתי כדאי למחזר
כשהריבית בשוק ירדה ב-0.5%+
מהריבית הממוצעת שלכם.
כשעמלת פירעון מוקדם נמוכה
חלק ניכר מההצלחה תלוי בעמלה.
כששינוי במצב הכלכלי או באופק
למשל החלפת תמהיל מסיכון גבוה לנמוך, או הקטנת התקופה.
כלל אצבע: אם החיסכון בריבית גדול פי 2 לפחות מסך עלויות המחזור — לרוב משתלם.
עלויות המחזור
עמלת פירעון מוקדם
העלות הגדולה ביותר. נגבית במסלולים קבועים או צמודים, לפי הפרש הריבית בין הריבית המקורית לריבית הממוצעת בשוק כיום. בפריים — לרוב 0 או זניחה.
עלויות נוספות
עמלת פתיחת תיק בבנק חדש — לרוב 500-1,500 ₪. שמאות נכס — 1,500-4,000 ₪. עלויות עו"ד אופציונליות — לרוב מומלץ למחזור חיצוני, 2,000-4,000 ₪.
מחזור פנימי מול חיצוני
פנימי באותו בנק — פחות בירוקרטיה, לרוב פחות עלויות. חיסרון: לחץ מיקוח נמוך יותר. חיצוני בבנק אחר — דורש הצעה, פתיחת תיק, שעבוד מחדש, ולעיתים שמאות. אבל לרוב הריבית הטובה ביותר תושג כאן.
תהליך המחזור
בקשת הצעה משכנתא מבנקים חדשים. בקשה לתעריף עמלת פירעון מוקדם מהבנק הנוכחי. חישוב כדאיות. אם משתלם — חתימה על אישור עקרוני, חוזה משכנתא חדש, שחרור משכנתא ישנה. רישום שעבוד חדש בטאבו או רשם המשכונות.
המידע בדף זה מיועד למטרות חינוכיות. אנא התייעצו עם מקצוען לפני קבלת החלטות פיננסיות.
יצור קשר עם יועץ →